임대차 3법 중 가장 이슈가 되었던 것이 바로 계약 갱신 청구권입니다. 세입자에게 조금 더 오랜 기간 전세를 살 수 있도록 만든 법 중 하나입니다만 현재는 오히려 부작용을 가지고 오는 경향이 많습니다. 게다가 계약 갱신 청구권이야말로 임대인과 임차인의 불화를 만들기 딱 좋기 때문입니다. 그래서 계약 갱신 청구권에 대해서 이해를 하고 서로 배려를 하거나 이해를 할 필요가 있습니다. 또한 너무 문제가 해결되지 않는 경우 정부에서도 지원해주는 제도가 있습니다. 따라서 오늘은 계약 갱신 청구권 관련 주요한 내용과 케이스별 정리를 통해 여러분들이 가지고 있는 문제점에 조금 더 접근할 수 있도록 도움이 되길 바라며, 아울러 중재를 해주는 기관에 대해서도 알아보려고 합니다.
계약 갱신 청구권 거절 사유 9가지 케이스별 정리
계약 갱신 청구권이 무엇인지는 다들 잘 아실꺼에요. 간단하게만 이야기를 하자면 임차인이 원하는 경우 1회 한하여 전세 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있으며 이에 따라 임대인이 정식적인 사유가 없다면 거절을 할 수 없는 제도입니다. 하지만 정말 여러가지 케이스가 있을 수 있기 때문에 이 한줄의 문장가지고는 이해가 되기 어렵습니다. 따라서 먼저 계약 갱신 청구권 거절 사유 9가지 케이스에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이 케이스에 해당되는 경우 계약 갱신 청구권 거절 가능합니다.
- 임차인이 2개월에 해당하는 월세를 연체를 한 경우
- 임차인이 거짓 혹은 부정한 방법으로 임차를 한 경우
- 임대인과 임차인 서로 합의하여 이사비를 지원해주거나 그에 따른 상응한 보상을 한 경우
- 임차인이 임대인에게 동의를 구하지 않고 주택 전부 혹은 일부를 다른 사람에게 임대를 한 경우
- 임차인이 해당 주택 전부 혹은 일부를 고의적으로 파손을 한 경우
- 임차한 주택이 전부 또는 일부가 멸실되어서 더이상 임차를 하지 못하는 경우
- 임대인이 현재의 주택을 전부 또는 부분 철거로 인해서 주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인이 실제 주택에 거주하려고 하는 경우 (임대인 직계존속, 직계비속도 포함됨)
- 이 외에 임대차 계약을 더이상 진행할 수 없는 경우
총 9가지 케이스가 있습니다. 하지만 각 항목에 대해서 어떤식으로 바라볼 것인지가 중요합니다. 예를 들어 2개월에 해당되는 월세가 연속 2개월인지, 아니면 총 2개월인지 궁금하신부분들이 많을 것 입니다. 따라서 모호한 부분에 대한 계약 갱신 청구권 거절 사유를 조금 더 상세하게 알아보도록 하겠습니다.
계약 갱신 청구권 9가지 케이스별 상세 해석
첫번째 월세를 연체한 경우입니다. 이 경우 2개월에 해당하는 월세라고 되어있습니다. 반드시 연속적으로 2개월이 미납이 되어야하는건 아닙니다. 전후 합쳐서 연체액이 2개월만 되는 경우 계약 갱신 청구권 거절이 가능합니다. 예시로 아래 내용 확인하시길 바랍니다. 따라서 아래 내용은 혹여 향후 분쟁 대비해서 미리 증거를 수집해두는 것을 추천드립니다.
- 임차인이 1월, 2월 월세를 연속으로 연체를 한 경우
- 1월 연체, 5월 연체를 한 경우 (2,3,4월은 정상납부 하더라도 해당 가능)
두번째는 임차인의 거짓 혹은 부정한 방법에 대한 케이스입니다. 이는 임대차 계약이 위조된 신분이나 허위 신분을 사용한 경우 해당이 가능합니다. 혹은 주택의 용도로 빌렸다가 불법 영업장이나 혹은 기타 다른 목적으로 임차를 한 경우에는 계약 갱신 청구권 거절 가능합니다. 그 이유는 애초에 주택의 목적 자체가 아니기 때문에 계약 위반입니다. 하지만 여기에는 엄청나게 많은 케이스들이 또 존재할 수 있습니다. 따라서 상세한 내용은 국토부에 추가 문의하시는 것을 추천드립니다. 문의하는 방법은 포스팅 마지막 부분에 다루도록 하겠습니다.
세번째는 임대인이 임차인에게 이사비 혹은 현물을 제공한 경우 계약 갱신 청구권 거절 가능합니다. 여기서 중요한 것은 합의가 되지 않는 경우에는 당연히 제외입니다. 반대로 이야기를 하면 임차인이 계약 갱신 청구권을 사용하지 않을 것으로 하고 보상을 받은 뒤 다른 이야기를 할 수도 있기 때문입니다. 따라서 만약 이사비나 이렇듯 현물을 제공하는 경우 반드시 계좌 이체 시 상세 내용을 기입하거나 서류, 혹은 계약서라도 만드셔야 문제가 생기지 않습니다.
네번째는 전세의 전세를 주는 경우입니다. 과거에는 이게 전세기간동안은 임차인이 집주인이다라는 식으로 해서 전전세를 주는 경우가 불법이 아니라고 들은 적이 있습니다. 어쨌든 이게 현재 가능한지는 모르겠지만 임차인이 또 전세를 준 경우에는 계약 갱신 청구권 거절이 가능합니다. 전세 가격이 오른 것을 틈타서 이러한 것들을 실제로 하시는 분들이 계십니다. 하지만 이런 사항은 집주인 동의가 필요합니다.
다섯번째는 동의 없인 증, 개축을 하는 경우 계약 갱신 청구권 거절 가능합니다. 예를 들어서 가벽을 부셔서 추가 공간을 만든다던가 혹은 리모델링을 심하게 한다던가 등 집주인과 합의가 되지 않는 사항에 대해 과한 리모델링을 한 경우 계약 갱신 청구권 거절 가능합니다.
임대차 분쟁조정제도 안내
이렇듯 임대차 계약에는 무수한 케이스들이 있으며 각각의 사정이 있습니다. 위의 말씀드렸다시피 9가지 케이스에 대해서는 계약 갱신 청구권 거절이 가능하나 해석하기 나름인 경우가 상당히 많아서 법적 도움이 필요한 경우가 있습니다. 사설 시설을 이용해도 되지만 금액적으로 부담이 되니 추천드리는 것은 대한법률구조공단을 이용하는 것 입니다. 수수료도 저렴하기 때문이비다. 단점은 처리 기간이 최대 90일이라는 것이 단점입니다.
수수료는 최대 10만원으로 상당히 저렴하게 책정이 되어있으며 국가 차원에서 지원하는 제도이므로 왠만하면 사설보다는 여기를 이용하시는 것을 추천드립니다. 혹은 모호한 부분에 대한 궁금증이 있는 경우에는 국가교통부에 연락하셔서 확인해보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
마치며
최근 부동산은 매일마다 핫이슈이고 이제는 전세도 부족하여 금액이 상당히 높은 경우가 많습니다. 정말 부담이 될 수 밖에 없으며 임대차 계약 간에도 갈등이 깊어질 수 밖에 없는 것 같습니다. 이러한 법적인 내용을 그대로 좀 잘 파악을 하고 있다면 분쟁 조절에 도움이 되니 참고하시길 바랍니다.
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