오늘은 조정대상지역과 더불어 어떤 규제내용을 포함하고 있는지 파악함으로써 차후 아파트 분양이나 혹은 분양권 매매, 구축 매매 등 다양한 부동산 일을 하실 때 도움이 되실 수 있습니다. 용어가 어려운 것 같아 보여도 하나하나씩 뜯어보면 별거 아닙니다. 예를 들어 조정대상지역이라는 것은 가격을 조정한다는 의미이고 급상승을 많이 하였으니 조정을 하는 것입니다. 그렇다면 돈을 빌리는 행위는 규제를 할 것입니다.
그러면 조정대상지역은 어떤 기준으로 정할까요? 그러한 기준을 도 당연히 정부에서는 가지고 있습니다만 숫자로 정확하게 정량적으로 평가하기도 하지만 밀집에 대한 부분도 신경을 쓰기 때문에 결국 심의 위원회에서 최정 적으로 결정을 하게 됩니다. 본인이 있는 지역이 이러한 규제지역으로 묶이게 되면 피해가 갈 수 있을 확률이 많거나 애초에 잡아뒀던 예산보다 더 늘어나는 경우가 많아 적잖아 당혹할 수도 있습니다. 이렇기 때문에 조정대상지역과 규제내용에 대한 이해는 필수사항입니다.
목차
1. 조정대상지역 실질적 정의, 조건 정리
2. 조정대상지역 현재 현황 (국토부 공식 공고문 기반)
3. 최종 요약
4. 마치며
조정대상지역의 실질적 정의와 조건 정리
최근에 부동산 시장은 엄청나게 가열이 되었고 그 뜨거운 열기를 잠재우려고 하는 것이 바로 이러한 규제지역입니다. 규제는 조정대상지역, 투기과열지구 등 몇 가지로 나뉘며 조정대상지역이 가장 약한 규제 이기도 합니다. 하지만 첫 아파트 구매를 하는 무주택자들이나 혹은 조정대상지역 이전에 매매를 했던 실수요자들에게는 날벼락같은 소식이기도 합니다. 그 이유는 추가적으로 자금을 마련해야 되기 때문입니다.
예를 들어 처음에는 매매가의 30%만 준비를 했다가 조정지역으로 묶이면서 50%가 필요하게 되면 입주시기에 갑자기 50%를 구하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 실수요자 완화 조건이라는 것이 생겨났고 최근에는 이러한 부분들을 좀 완화를 시켜주기도 하였습니다. 하지만 비율만 완화가 되었지 실질적으로 자격요건은 똑같기 때문에 의미가 있는지 모르겠습니다. 제가 말씀드리는 것이 LTV와 DTI인데 관련해서는 다음 포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.
조정대상지역의 조건은 주택 가격의 아주 가파른 상승입니다. 예를 들어서 주택 가격 오름세가 물가상승률의 2배가 된다거나 혹은 청약이 5:1 이상의 과열의 형태를 보인다던가 혹은 물가상승률이 30% 정도 증가를 하던가 등 여러 가지 수치적으로 표현을 합니다. 하지만 시장의 원리를 모든 것이 수치적으로 표현은 어려우므로 심의회를 거쳐서 최종 선정이 됩니다. 아파트 매매 가격이나 분양권 전매가 어느 정도 되는지 등 부동산과 관련된 지수를 상당히 많이 검토를 합니다.
이렇게 묶여버리게 되면 매매 시 자금조달계획서를 제출해야 되고 매매가 더욱더 힘들어지게 됩니다. 따라서 현금이 많은 사람들에게는 의미가 없을지라도 내 집 마련이 꿈인 실수요자들에게는 어쩌면 날벼락같은 이야기가 될 수도 있습니다. 따라서 조정대상지역을 미리 알아두는 것이 매우 중요하고 내가 청약 넣는 곳이 조정대상지역에 포함이 되느냐 안되느냐를 면밀하게 확인을 하셔야 추후 불이익이 없습니다. 물론 정책은 지속적으로 바뀔 수 있지만 현재 시점으로 모든 것을 준비해야 합니다.
요약하자면 아래와 같습니다. 적어도 아래 4가지 사항에 대해서는 필수적으로 검토를 하고 너무 무리하지 않고 보수적으로 접근하시길 바랍니다.
1. 본인이 매매하고자 하는 아파트가 규제지역인지 반드시 확인할 것
2. 규제지역인 경우 규제 내용에 따른 본인 재무 상태 가능성 재확인
3. 청약 시 여러 가지 요구조건 확인
4. 전매 가능한 곳인지 확인 (분양권 매매 계약 시 상당히 중요함)
조정대상지역 현황
국내에서 조정대상지역으로 묶인 곳은 대략 40곳 정도 됩니다. 조정대상지역 현황 최신 업데이트 날짜는 2020년 12월 18일이기 때문에 사실은 웬만한 곳을 다 아실 수도 있습니다. 하지만 이게 말로만 듣다 보니 진짜로 그 지역이 맞는지 아닌지 의구심이 들 수 있습니다. 그래서 여러분들을 위해서 자료를 따로 찾을 필요 없이 공식적인 공고문을 가지고 왔으니 궁금하신 분들은 아래 저의 링크 참고하시면 파일을 다운로드할 수 있습니다.
이렇듯 어떤 카더라 혹은 소문만 보는 것보다는 부동산을 하실 때는 실제적으로 자료를 보시는 게 가장 정확합니다. 그 이유는 워낙 해석에 차이에 따라 결과가 뒤바뀌는 경우도 있기 때문에 그렇습니다. 법이 너무 자주 바뀌다 보니 관련 분야에 아주 밀접하게 하고 있는 사람이 아닌 이상 정말 바뀐 법을 매번 파악하는 것이 어렵습니다. 따라서 모르는 것은 한번 물어보고 난 뒤 근거를 가지고 있는 자료도 꼭 함께 보시길 바랍니다.
최종 요약
- 조정지역으로 묶인다는 것은 규제지역을 의미하며 재무적으로 꼬일 수 있는 여지가 생긴다.
- 본인이 매매하고자 하는 혹은 분양하고자 하는 지역이 조정대상지역인지 명확하게 파악할 필요가 있다.
- 남의 이야기만 듣고 판단하지 말고 국토부 자료 근거로 확정을 하자 (예시 조정지역 현황)
마치며
조정대상지역에 갑작스럽게 편성되는 경우 피곤한 일이 생기기 마련입니다. 그렇기 때문에 부동산을 매매할 때는 적어도 영 끌은 하지 않는 것이 좋다 생각합니다. 물론 불장에서는 많은 사람들이 영 끌을 해서 큰돈을 만지기도 하였습니다. 결국 부동산을 매도를 해야 나의 실질적인 돈이 되고 그전까지는 알 수 없습니다. 우리는 집에서 행복하기 살기 위해서 돈을 벌지만 나중에는 돈만 갚느라 허덕 되기도 합니다. 저 역시 그렇습니다만 그런 부분들을 차츰 개선할 수 있도록 열심히 해야 할 듯합니다.
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